Le rêve de la plupart des Français : devenir propriétaire de son « chez-soi », une maison avec jardin où s’ébattent enfants et labrador… Loin d’être un cliché, c’est le souhait le plus commun que de plus en plus de foyers réalisent actuellement. Malgré l'augmentation des prix, acheter sa résidence principale demeure, sur le long terme, beaucoup plus rentable que la location, permettant en outre de garantir un capital à ses proches en cas de décès ou d'invalidité, et d'anticiper la baisse des revenus au moment de la retraite.

Ce qu’il faut retenir :

Conclusion : À long terme (plus de 8 ans), il est préférable d’acheter votre logement, afin de vous constituer un patrimoine, sachant que les conditions actuelles de crédits sont extrêmement favorables aux emprunteurs.

Etat des lieux du marché

Les prix au m2 ne cessent de grimper :

L'achat de sa résidence principale est une décision souvent difficile à prendre au regard des montants engagés. D’autant plus qu’au regard des études réalisées par les professionnels, les prix ne cessent d’augmenter.

Carte des prix des appartements anciens à Paris   Cliquez ici pour agrandir la carte     Carte des prix des appartements anciens en Petit Couronne   Cliquez ici pour agrandir la carte

En Ile-de-France : selon les indices Notaires-INSEE portant sur les appartements anciens, la progression des prix s’est poursuivie au 1er trimestre 2005 : + 3 % à Paris, + 4 % en Petite Couronne et + 3,3 % en Grande Couronne. Ces évolutions trimestrielles se retrouvent dans les variations annuelles des prix : en moyenne, 4 745 €/m² à Paris (+ 14,5 %), 3 570 €/m² dans les Hauts-de-Seine (+ 14,5 %), 2 078 €/m² en Seine-Saint-Denis (+ 20,3 %) et 2 862 euros/m² dans le Val-de-Marne (+ 17,5 %). Une même tendance est observée en Grande Couronne (+ 17,3 %), où les prix augmentent plus vite qu'à Paris et en Petite Couronne, pour franchir la barre des 20 % en Essonne et dans le Val d'Oise !

En province : toujours selon les statistiques des notaires, les régions où l’on note les plus fortes hausses sont les Alpes, le Centre et, surtout, le Sud-Ouest. Dans cette dernière région, les profondes mutations résultant, entre autres, des grands travaux réalisés dans l’agglomération bordelaise sont, sans doute, à l’origine de l’élévation des prix constatée en 2003 et 2004. La hausse des prix est sensible pour les appartements puisque le taux de croissance annuel moyen a atteint 22,6 % en 2003 et 21,2 % en 2004. Pour les maisons, ce taux s’est élevé à 17,6 % en 2003 et 12,9 % en 2004. Dans les Alpes et le Centre, le taux de croissance pour les appartements a été de 20,6 % en 2003 et de 19,4 % en 2004. Pour les maisons, ce taux est de 12,1 % en 2003 et 11,6 % en 2004.

Les prix grimpent donc partout, notamment dans les capitales régionales, même si ceux de la province restent le plus souvent très en deçà de ceux de l’Ile-de-France.

Les loyers progressent toujours :

Parallèlement à la hausse des prix, les loyers ont eu aussi flambé et sont d’ailleurs de plus en plus chers. D’une part, pour les locataires en place, l’indice du coût de la construction a progressé, selon l’INSEE, de 4,83 % au premier trimestre de l'année, en « moyenne associée », c'est-à-dire la moyenne des quatre derniers trimestres. Globalement, l’augmentation frôle environ les 10 % sur trois ans !

D’autre part, à la relocation, les prix demeurent élevés. Cependant, selon les derniers chiffres publiés par le réseau Century 21, la flambée des loyers semble stoppée.

En moyenne générale tous types de logements confondus par rapport à la même époque en 2004, les loyers de relocation régressent à Paris de 1,56% et en Province, (- 1,09 % pour les appartements et -2,37 % pour les maisons). Mais ils progressent encore en Ile-de-France hors Paris de 2,64 % pour les appartements et même flambent pour les maisons avec + 8,11 %. Tout dépend cependant du type de logement : sauf à Paris où ils baissent, les studios, 2 et 3 pièces résistent plutôt bien.

En revanche, selon une étude de la Confédération nationale des administrateurs de biens (CNAB), les loyers du secteur privé auraient progressé de 4,8 % au deuxième trimestre 2005. Et sur l’ensemble de l’année, la CNAB table sur une augmentation de 6,2 %, après une hausse de 4,2 % en 2004, après une progression de 1,6 % en 2003 et de 9,1 % en 2002.
Au deuxième trimestre, le loyer moyen s'établit à 19,5 euros au mètre carré sur Paris, contre 9,4 €/m2 sur Lyon, 10,7 €/m2 sur Lille et 11,1 €/m2 sur Marseille. Ce sont les loyers des studios qui augmentent le plus (+ 6,2 % à 22,2 €/m2), mais aussi des appartements de cinq pièces et plus (+ 5,5 % à 18,8 €/m2). En revanche, la hausse est moins marquée pour les trois pièces (+ 3,1 % à 17,5 €/m2) et pour les quatre pièces (+ 3,9 % à 17,9 €/m2).

De toute façon, que l’on soit dans le cadre d’une baisse légère, ou d’un phénomène de stabilisation, les prix des locations se sont pour l’instant fixés à un niveau élevé, équivalent rapidement à des mensualités de remboursement de crédit. La location recèle cependant certains avantages si :

vous payez un loyer extrêmement faible (HLM, loi de 1948…) ;
vous ne disposez d’aucun apport personnel, y compris pour faire face aux frais de notaire ou de garantie ;
votre situation professionnelle n’est pas encore stabilisée et/ou vos revenus sont aléatoires ;
vous envisagez de déménager à très court terme.

La France manque de logements :

Selon un scénario élaboré en 2002 par l’INSEE, le nombre de ménages augmenterait de 228 000 par an en moyenne de 2000 à 2010. Compte de tenu de l’évolution des résidences principales et des logements vacants au sein du parc de logements, pour satisfaire la demande potentielle de logements correspondante, il faudrait construire 320 000 logements de 2000 à 2004 et 290 000 de 2005 à 2009. Certes, en 2004, le logement neuf a connu sa meilleure année depuis deux décennies, avec 363 400 logements mis en chantier ! Suffisant à priori ? Non semble-t-il, car en fait, la population française, et par conséquent le nombre de ménages, a augmenté plus que prévu ! Les projections en matière de logements doivent donc être revues à la hausse, soit une demande constante qui devrait continuer à maintenir les prix de l’immobilier, voire continuer à les faire grimper.

Prêts longue durée et taux faibles, ou comment les banques facilitent l’accession à la propriété

Des emprunts à des taux historiquement bas :

Le taux d’intérêt à long terme (10 ans) des marchés financiers, utilisé comme référence pour les crédits immobiliers, reste à un niveau exceptionnellement bas, se situant à 3,26 % au 11 juillet 2005. Il reste nettement en dessous des précédents records historiques de 3,34 % en mai 2005 et de 3,55 % en juin 2003. En conséquence, les taux des crédits immobiliers se situent à des niveaux exceptionnellement favorables. Le taux fixe excellent à 15 ans se situe actuellement à 3,30 %, en baisse de 0,35 % par rapport au début d’année 2005. Les taux des crédits immobilier ne devraient retrouver des niveaux plus proches de leur moyenne historique (environ 5 % pour un prêt à 15 ans) qu'à partir de la fin de l'année 2006. On devrait donc continuer d’observer des taux de crédits immobiliers extrêmement bas jusqu’en fin d’année 2005 (sans doute moins de 3,90 % pour le taux fixe à 15 ans). Les taux d’intérêt devraient rester extrêmement favorables aux emprunteurs pendant les prochains mois.

Des durées de plus en plus longues :

En raison de l'augmentation des prix, la durée moyenne d'un emprunt immobilier est passée de 15 à 18 ans. D’ailleurs, selon le dernier bulletin de la Banque de France, 2004 est un cru historique ! Les ménages français se sont vus consentir 113 milliards d’euros de crédits immobiliers, en augmentation de 18 % après 22 % en 2003. Les banques n'hésitent plus aujourd'hui à proposer des crédits immobiliers sur 25, voire 30 ans. Cela permet soit d'emprunter plus, soit de diminuer le montant des mensualités, le remboursement étant réparti sur une plus longue durée. De plus en plus de foyers, notamment les jeunes ménages, accèdent ainsi plus rapidement à la propriété.

Abaisser le montant de vos mensualités :

Exemple : Pour votre emprunt de 150 000 € sur 15 ans au taux de 3,81 % assurance incluse :
Le montant de vos mensualités s'élève à 1 114 €.
Taux utilisé : 3,45 % + assurance. : 0,36 %.
Le coût total de votre crédit sera de 50 456 €.

Le tableau suivant présente les mensualités et le coût total pour votre emprunt de 150 000 € sur différentes durées de prêt.

Attention : plus la durée d’emprunt s’allonge, plus vos mensualités seront faibles pour un même montant emprunté, mais le coût du crédit s’alourdit de plus en plus.

Allonger la durée du crédit pour emprunter plus :

Exemple : Pour vos mensualités de 800 € sur 15 ans au taux de 3,81% assurance incluse :
Le montant de votre prêt s'élève à 107 754 €.
Taux utilisé : 3,45% + assurance : 0,36%.
Le coût total de votre crédit sera de 36 246 €.

Le tableau suivant présente le montant et le coût total pour vos mensualités de 800 € sur différentes durées de prêt.

Attention : plus la durée de l’emprunt s’allonge, plus le coût du crédit s’alourdit pour une même mensualité car le taux augmente avec la durée.

Effectuer la comparaison entre l’achat et la location

Afin de consolider votre projet, vous pouvez faire une comparaison grâce à nos calculatrices financières : Cliquez ici

La calculette « acheter ou louer » vous permet d’envisager votre projet immobilier dans sa globalité. Pour l’achat, il faut pendre en compte : le montant de l’achat envisagé, les frais de notaire et de garantie, le coût de travaux éventuels, les différentes taxes et charges, et le coût de l’emprunt. Pour la location, la liste comporte les loyers, la taxe d’habitation et les charges. Afin de mettre en situation votre projet, il est possible d’envisager une situation de plus-value ou non en cas de revente au terme de l’emprunt, comparée à la mise en place d’une épargne. La comparaison finale vous aidera à prendre votre décision.

Exemple : Témoignage (habiter au Mans et travailler à Paris, un choix financier et de cadre de vie)