Le différentiel de taux entre l’OAT et le taux des prêts immobiliers à 15 ans atteint un record historique. Il s’établit en moyenne à - 0,33 % sur les 5 premiers mois de l’année contre - 0,23 % en 2006 et -0,05 % en 2005.
Dans un contexte de concurrence très forte, les banques tardent à répercuter la hausse des taux de refinancement dans leurs conditions commerciales. Ce différentiel dépasse 0,40 % de manière fréquente depuis le début de l’année 2007, ce qui est considérable. Un particulier emprunte pour son logement à un taux très sensiblement inférieur à celui de l’Etat Français.
Ce différentiel est encore accentué par la réduction des écarts de taux entre les différentes durées. Alors qu’un différentiel de 0,25 % à 0,30 % entre le taux fixe à 15 ans et le taux fixe à 25 ans s’appliquait il y 3 à 4 ans, il ne s’élève aujourd’hui qu’à 0,05 %. Non seulement les banques accordent des conditions privilégiées aux particuliers mais de plus elles font des efforts supplémentaires sur les longues durées, sans intégrer une marge supplémentaire de risque.
On rappellera que l’allongement des durées induit mécaniquement une augmentation du risque financier pour les banques. En cas de difficulté financière la banque peut prendre deux mesures :
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 allonger la durée du prêt pour réduire les mensualités, si la durée du prêt s’élevait déjà à 25 ans, cet allongement n’est pas envisageable,
organiser la revente du bien, dans ce cas l’encours restant du doit être compensé par la valeur de revente, si le prêt a une durée initiale de 25 ans ou 30 ans, l’encours financier reste élevé pendant de nombreuses années, |
Il serait financièrement cohérent pour les banques d’appliquer une prime de risque aux prêts de longue durée. Les conditions commerciales du marché du prêt immobilier ne le permettent pas.
Enfin il est intéressant de noter que malgré les conditions de refinancement très difficiles depuis le début de l’année 2007, les banques ont baissé majoritairement leur taux en avril 2007 pour gagner des parts de marché elles ont fait profiter très rapidement les particuliers des baisses de taux des marchés financiers constatés en mars 2007.
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