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Introduction |
Avec l’annonce des mesures fiscales du gouvernement le logement reste au centre de l’actualité. Ces mesures concernent aussi bien les 32 % de locataires soit environ 9 millions de ménages que les propriétaires qui envisagent de changer de logement.
La quasi-totalité de ces projets immobiliers font appel au financement et le gouvernement l’a bien compris qui met en place de nouvelles mesures pour en réduire le coût.
Il est donc particulièrement intéressant d’analyser l’évolution du financement immobilier :
Actuellement, quelques tendances clefs :
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 évolution actuelle et future des taux d’intérêt, 1 % de hausse de taux d’intérêt représente une augmentation des mensualités de 8,3 % c’est significatif,
critères d’acceptation des banques pour analyser les solutions offertes aux différentes catégories d’emprunteur,
solutions de financement proposée en terme de durée, de modalités, pour mener à bien les projets immobiliers.
Avec plus de 110 banques partenaires, 52 agences, 80 conseillers financiers au téléphone et plus de 40 000 demandes de financement reçues chaque mois, meilleurtaux est très bien placée pour fournir un panorama concret du financement du logement.
Ce dossier reprend les évolutions des marchés financiers, l’évolution du profil des acquéreurs ainsi les aspects d’analyse de risque de crédits et les nouvelles solutions proposées. |
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I - Une hausse récente des taux d’intérêt à long terme des marchés financiers :
Les marchés financiers prévoyaient une forte baisse de l’activité économique aux Etats-Unis au cours du premier et deuxième trimestre 2007. Ce ralentissement devait naturellement s’accompagner du début de mouvement de baisse des taux d’intérêt de la banque centrale américaine. Après 17 hausses successives pour passer le taux d’intervention de 1 % à 5,25 % entre juin 2004 et août 2006, une inversion de la politique monétaire était largement anticipée. La baisse très forte du marché du logement (qui a réduit l’activité économique d’au moins 1 %) devait d’ailleurs contribuer à cette évolution. Les déclarations de l’ancien gouverneur Alan Greenspan sur les risques d’une récession confortaient ces prévisions.
Les chiffres d’inflation ont été surveillés attentivement durant toute l’année 2006 mais l’impact d’un ralentissement économique devrait naturellement amener une baisse de l’augmentation des prix. La baisse très forte de la croissance au premier trimestre 2007 (ramenée à 0,60 % contre 1,30 % initialement) a conforté les spécialistes pendant les deux premiers mois de l’année 2007 dans leur analyse.
Mais trois éléments récents sont venus contredire ce scénario :
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les chiffres de création d’emploi ne se sont pas réduits, au contraire les créations d’emploi de mai 2007 sont largement supérieures aux créations des mois antérieurs. Ces chiffres de création d’emploi qui maintiennent le chômage à un niveau très faible inquiètent la banque centrale US sur le niveau de l’inflation en augmentant les coûts salariaux, ils ont également pour influence de conserver la confiance des ménages à un niveau relativement élevé et de maintenir la consommation,
les investissements des entreprises ont fortement progressé, ainsi que la confiance des industriels ce qui laisse anticiper sur le plus long terme un retour de la croissance,
les marchés boursiers ont continué leur forte progression, ce qui a un impact à la fois sur les marchés obligataires en poussant les gérants de portefeuille à réorienter une partie de leurs actifs et en créant un effet de richesse pour les particuliers qui vient au moins compenser partiellement la baisse du prix de l’immobilier, |
Il est incontestable que la crise du marché immobilier est significative et qu’elle n’a pas encore atteint son terme. Pourtant l’activité économique semble en passe de rebondir après une période de court ralentissement. Nous sommes très loin du scénario de récession qui était envisagé en début d’année 2007.
De plus les chiffres d’inflation ne montrent pas de ralentissement et justifient une grande vigilance. Dans ces conditions, les prévisions sur la politique future de la Fed ont été largement modifiées. Un nombre significatif d’intervenants sur les marchés financiers (environ 43 %) se hasardent même à prévoir une hausse des taux de la FED d’ici la fin de l’année, alors qu’ils étaient inexistants en mars 2007.
Dans ces conditions, le taux à long terme aux Etats-Unis a dépassé la barre des 5 %
(5,13 % au 11 juin 2007) retrouvant ses niveaux de juillet 2006 et en très forte augmentation depuis le début de l’année (4,12 % en février 2007).
La situation monétaire en Europe
La situation monétaire en Europe est largement conditionnée par la situation aux Etats-Unis et les taux à long terme ont suivi une évolution similaire. Le taux de l’OAT 10 ans (qui constitue l’indicateur de référence pour les prêts immobiliers à taux fixe) est ainsi passé de 3,95 % en janvier 2007 à 4,58 % actuellement. Cette hausse mérite d’être soulignée, les taux à long terme n’avaient pas atteint ce niveau depuis novembre 2002. Le niveau actuel est supérieur de 1,1 % à la moyenne des taux à long terme de l’année 2005 (4,58 % actuellement contre 3,41 % en moyenne) et de 0,82 % à la moyenne de l’année 2006.
La politique de la Banque Centrale Européenne se concrétise par une augmentation continue et prévisible du taux d’intervention qui atteint actuellement 4 %, contre 2 % en fin d’année 2005. Cette politique sera poursuivie pendant l’année 2007 et conduira à une nouvelle augmentation de 0,25 % en septembre ou en décembre. Les taux à court terme qui conditionnent le niveau des prêts à taux révisable se situeront durablement au dessus de 4,50 %.
En ajoutant la marge appliquée par les banques, les taux d’intérêt des prêts à taux révisables pour les trois prochaines années atteindront ainsi 5,70 % environ. Les taux d’intérêt des prêts à taux fixe resteront situés entre 3,30 % et 4,50 % pour les prêts contractés entre 2005 et 2007.
En ce qui concerne les taux d’intérêt à long terme, une hausse progressive des taux d’intérêt constitue le scénario le plus probable. Cette hausse ne devrait pas être très significative, compte tenu de la maîtrise de l’inflation, des excédents très importants de liquidité sur les marchés financiers, et de la situation qui reste relativement incertaine des marchés boursiers.
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