Acheter avant de vendre, comment faire ?

Les critères clefs de mise en place,

À prévoir, le coût de votre prêt relais.

Points clefs : le montant accordé est souvent limité à 70 % du prix de vente, ce qui occasionne des frais supplémentaires qu'il faut anticiper (pour 63 000 € de prêt sur 7 mois environ, cela représente 1 470 € de frais au total).

Environ 40 % des acquéreurs de bien immobilier revendent un bien pour réaliser leur nouvelle acquisition. Si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale et que vous décidez d'acheter une nouvelle maison ou un nouvel appartement, votre réflexe naturel consistera alors à essayer de vendre d'abord votre bien existant, et d'utiliser le produit de cette vente pour contribuer à l'achat de votre nouveau bien.

Malheureusement, vous allez rapidement percevoir la difficulté de cette opération. Faire coïncider la date de la vente avec celle de l'achat s'avère presque mission impossible : d'autres acheteurs s'intéressent au même logement que vous, et il faut donc procéder à votre acquisition rapidement, et en même temps, il n'est pas question pour vous de « brader » votre résidence actuelle. Vous avez donc besoin d'un certain délai pour vendre votre bien dans les meilleures conditions.

Vous allez donc être confronté à un problème de décalage de trésorerie puisqu'il va falloir procéder au paiement de votre achat immobilier avant de disposer du produit de la vente de votre bien actuel. Les banques et établissements de crédit ont donc mis au point des montages financiers dont l'objectif est précisément d'apporter une solution à ce problème. De manière générale, ces montages financiers sont regroupés sous l'intitulé « prêt relais ».

Le principe de base est simple. Vous avez besoin dans l'immédiat de la somme immobilisée dans votre propriété actuelle pour acheter votre nouveau logement. Le prêteur va donc vous avancer une partie de cette somme, sous la forme d'un prêt relais, c'est-à-dire d'un prêt dont vous ne remboursez que les intérêts (vous n'amortissez pas le capital). Ce prêt est destiné à être soldé lors de la vente de votre bien actuel.

Selon les établissements et les diverses formules, le montant de cette avance s'établira entre 50 % et 80 % de la valeur du bien à vendre. Le prêteur pourra avoir recours à une expertise de votre bien, à ses frais, pour en déterminer la valeur et couvrir prudemment son prêt en cas de risque.

Les prêts relais sont des prêts personnalisés qui prennent en compte les caractéristiques spéciales de chaque opération : frais de location pendant une certaine période, décalage de revenus, frais supplémentaires, etc. Par exemple, il pourra, en cas de besoin, vous être accordé un prêt complémentaire traditionnel (amortissable) pour compléter le budget nécessaire à votre acquisition.

Le prêteur vous avance une certaine quotité (jusqu'à 80 %, en moyenne entre 60 et 70 %) de la valeur du bien à vendre. Il complète votre besoin de financement par un prêt amortissable. Vous remboursez chaque mois, dès le départ, les intérêts du prêt relais plus les échéances du prêt classique (qui, elles, incluent les intérêts et l'amortissement du capital).

- Exemple -

Pour vous permettre de comparer utilement les différentes formules proposées, les données de l'opération ci-dessous seront rappelées à l'identique pour chacune des formules présentées :

Cette solution de financement est simple et elle s'avère également intéressante en terme de coût final. Par contre, il est possible que l'échéance totale mensuelle soit supérieure à votre capacité d'endettement, en tout cas jusqu'à la vente effective de votre maison qui permettra de rembourser votre prêt relais. Dans ce cas, la formule suivante peut mieux vous correspondre.

Ce montage est conçu pour alléger vos charges mensuelles pendant la période où votre bien n'est pas encore vendu. Il associe un prêt relais à un crédit à long terme. Le prêt relais est accordé pour une période de 24 mois. Il est assorti d'une période de « franchise totale », ce qui signifie que les intérêts ne sont pas remboursés mensuellement mais en une seule fois, à l'échéance en même temps que le capital emprunté.

Cette période de franchise totale peut s'étendre jusqu'à 12 mois. A son terme (dans le cas bien entendu où vous n'avez toujours pas vendu le bien et soldé le prêt), vous payez mensuellement et durant les 12 mois suivants les intérêts dûs, majorés des intérêts cumulés de la 1^ère année. Afin d'alléger davantage vos charges initiales, le prêt amortissable complémentaire peut lui-même être assorti d'un « différé d'amortissement » pendant une période de 24 mois, durant laquelle vous ne rembourserez que les intérêts sans amortir le prêt.

Si le produit escompté de la vente de votre bien est égal ou supérieur au coût de votre acquisition, vous n'avez besoin que d'une « avance » sans prêt à long terme associé. Ce type de prêt est appelé « prêt relais sec ». Les conditions financières et d'octroi d'un prêt relais sec sont moins favorables que celles des prêts relais associés à un long terme car la rentabilité pour le prêteur est très faible voire nulle.

Le niveau des garanties prises par les banques obéit à un principe d'équilibre simple. Le montant de la garantie en faveur du prêteur (sous forme d'une hypothèque, d'un privilège de prêteur de deniers ou de la caution d'un organisme spécialisé) doit être au moins égal au montant total du prêt accordé, prêt relais plus prêt amortissable.

Dans notre exemple, le montant total accordé est de 161 000 € : les garanties seront prises à hauteur de ce montant. La garantie sera prise sur le bien objet du prêt à hauteur de 150 000 €, assortie d'une garantie complémentaire à hauteur de 11 000 €, voire 15 000 € pour « arrondir » sur le bien en vente.

Selon l'opération réalisée et votre profil d'emprunteur, ces garanties peuvent être de différentes natures et leurs coûts en dépendront. Le mécanisme détaillé des garanties est expliqué sous la rubrique « Caution ou hypothèque ? » du Guide de l'Emprunteur.

Il est important de noter qu'à l'exception des prêts relais secs, le prêteur peut faire un effort significatif sur les conditions du prêt relais proprement dit, afin d'avoir l'opportunité de vous accorder ensuite un prêt immobilier traditionnel. Il aura également l'occasion de faire preuve de souplesse et d'imagination dans le montage proposé afin de s'adapter du mieux possible à votre budget prévisionnel. Enfin, il sera particulièrement utile pour ce type de financement d'étudier et de négocier au mieux les frais annexes de l'opération (frais de dossier, frais de garantie...) qui peuvent alourdir le coût de l'opération.

Pour trouver le prêt relais adapté à votre situation, remplissez notre dossier de demande de prêt.